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 Spécial logement belge

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Xian

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MessageSujet: Spécial logement belge   Mar 31 Jan 2006 - 12:22

reçu d'un ami qui me veut du bien ...

Chères lectrices,
Cheres lecteur,

Une information parue ce matin dans la Dernière Heure et répercutée par la radio d'Etat me donne l'occasion, bien que ce soit à contrecoeur, d'émettre une prédiction qui se vérifiera sans nul doute d'ici 2015 : trouver un appartement où se loger à Bruxelles va prendre plus d'un an et les immeubles à l'abandon vont se multiplier. En effet, Mme Onkelinckx, grâce à qui l'enseignement d'Etat est devenu, dans le primaire, une machine à rendre les élèves analphabètes et nuls en calcul, s'apprête à présent à transformer Bruxelles en annexe de Sarajevo.

Evidemment, d'un point de vue électoraliste, proposer un contrôle des loyers est une mesure intéressante : les locataires étant beaucoup plus nombreux que les propriétaires, opprimer les uns pour faire plaisir aux autres est une opération rentable en termes de voix. Mais ceux qui aujourd'hui applaudissent des deux mains, et notamment - ô surprise - le Syndicat des Locataires, risquent fort de se mordre les doigts d'ici quelques années.

Une première remarque avant d'aller plus avant : le contrôle des loyers proposé par l'Etat arrive après qu'une correction se soit mise en route sur le marché de l'immobilier. Dans un fort intéressant dossier consacré au marché immobilier dans les 19 communes bruxelloises, Trends/Tendances, à la fin de l'année passée, relevait déjà le phénomène : dans certaines communes Bruxelloises, dont Auderghem et Woluwe-Saint-Pierre, les appartements mis en location commencent à trouver difficilement acquéreur. De nombreux candidats locataires, échaudés par la hausse des loyers, préfèrent acheter que louer. Il ne faudra pas longtemps pour que la loi de l'offre et de la demande se mette à jouer : devant la diminution de la demande, les loyers repartiront à la baisse. Pour un propriétaire, en effet, la période de chômage locatif ne peut pas trop s'éterniser : une baisse de loyer afin de relouer plus rapidement est préférable à la perte d'un ou deux mois de loyer, qu'il faudra plusieurs mois, voire plus d'un an, pour amortir, dans les meilleures conditions, c'est-à-dire à condition de finir par louer au prix attendu. Evidemment, ce n'est pas le cas de toutes les communes, et dans certaines d'entre elles, le marché locatif est florissant, mais les ventes ralentissent car les prix demandés sont trop élevés. Bref, le marché locatif, indubitablement, se stabilise.

C'est dans ce contexte que débarquent les socialistes, toujours avides de grapiller quelques voix pour les prochaines élections. Leur idée : un contrôle des loyers afin de bloquer les prix, couplé à l'obligation de verser la garantie, non plus sur un compte bloqué, mais dans un fonds administré par le gouvernement.

Du point de vue du locataire, indubitablement, cela semble une bonne affaire : des loyers moins élevés et une garantie locative gérée par un fonds qui octroiera en outre des prêts aux plus démunis. Mais ne s'improvise pas économiste qui veut, et surtout pas nos amis du parti socialiste. N'importe quel économiste digne de ce nom vous le confirmera : la loi de l'offre et la demande, loi fondamentale de l'économie, ne peut pas être contournée par un diktat gouvernemental, si bien intentionné soit-il.

Petite explication : cette loi stipule en fait que, dans un marché libre, le prix auquel s'échange un bien vient naturellement se fixer au niveau qui permet d'égaliser l'offre et la demande. En clair, les loyers sur le marché locatif s'équilibrent à un niveau où les logements mis en location rencontreront la demande de logements. Mais pourquoi alors les loyers sont-ils aussi élevés ? Deux facteurs peuvent l'expliquer. Le premier est une augmentation de la demande : de plus en plus de personnes cherchent à se loger à Bruxelles. L'offre de logements ne pouvant pas augmenter instantanément, les loyers augmentent pour refléter la rareté relative de l'offre.

Au niveau du propriétaire, l'équation est simple : je fixe un prix. Si je trouve preneur, c'est qu'il est raisonnable, voire en-dessous de la moyenne. Si je ne trouve pas preneur, c'est que je suis trop cher par rapport à la concurrence (les autres propriétaires) et que les locataires prospectifs le savent. Chaque fois qu'ils mettent leurs biens en location, les propriétaires ajustent donc leur prix au niveau qui reflète la tendance du marché.

En principe, cependant, la donne changera sur le long terme : en effet, voyant que la pénurie de logements rend la location rentable, de nouveaux investisseurs vont vouloir profiter de l'occasion. Ils vont effectuer des transformations, ou construire de nouveaux immeubles afin de profiter de la relative cherté des loyers. L'augmentation de l'offre fera diminuer la pression sur les prix, et un nouvel équilibre se créera à un prix inférieur à la situation précédente de pénurie.

Cette explication ne vaut évidemment que pour un marché entièrement libre. Ce qui n'est, hélas, pas le cas du marché du logement. Les propriétaires sont déjà lourdement pénalisés par une législation sur les baux immobiliers particulièrement contraignante, notamment quant aux possibilités d'éviction des locataires. Du coup, nombre d'entre eux hésitent à construire ou à proposer à la location, ce qui entretient la situation de pénurie qui est à la base de la hausse des loyers.

Le marché français, que Mme Onkelinckx, qui n'en est pas à une connerie près, cite en exemple, est à cet égard particulièrement révélateur. Les lois françaises, et, hélas, la plupart des juges, ont tendance à favoriser de manière disporportionnée les locataires dans les litiges immobiliers. Il est presque impossible pour un propriétaire d'obtenir l'éviction d'un locataire qui ne paie pas son loyer, et même d'obtenir un jugement permettant d'expulser un squatter d'un immeuble. Le résultat n'a pas tardé à se faire sentir : un appartement de cinquante mètres carrés, à Paris, se loue près de mille euros par mois, les locataires doivent avancer cinq ou six mois de garantie et fournir moultes preuves de solvabilité à leur futur propriétaire : fiches de paie, extraits de compte, caution des parents pour les plus jeunes. La situation empire d'année en année. A l'inverse, le marché immobilier américain est extrêmement flexible : les durées de renom sont nettement moins importante (à la semaine ou au mois, pas plus) et les garanties locatives sont réduites, voire inexistantes. Résultat : quand, à Paris, il faut parfois presque un an pour trouver un logement, il est possible, à Los Angeles, de se loger en moins d'une semaine. Et de repartir en moins d'une semaine une fois qu'on a trouvé un autre appartement à son goût.

Le contrôle des loyers, idée très en vogue à Paris et, depuis ce matin, à Bruxelles, est encore plus pernicieux. En effet, en empêchant les prix de jouer le rôle d'équilibrage entre l'offre et la demande, le contrôle des prix crée une situation de pénurie : à long terme, les propriétaires, peu attirés par le rendement moins important du logement, arrêteront tout simplement de proposer les biens à la location et un nombre significatif de locataires ne trouveront tout simplement plus à se loger. A moyen terme, et tant que le loyer est inférieur au coût du logement (entretien, taxes, remboursement des prêts hypothécaires) le contrôle des prix), en rendant impossible une adaptation à la hausse des loyers, a une influence néfaste sur la qualité des logements proposés : puisqu'il ne pourra plus rentabiliser des travaux de rénovation, de rafraîchissement ou de rénovation en profitant des améliorations apportées pour justifier une augmentation du loyer, le propriétaire n'investira tout simplement plus dans l'amélioration des logements qu'il possède. Pire encore, il rechignera plus longtemps à effectuer les réparations indispensables, tout simplement parce qu'il ne pourra plus se le permettre. N'oublions pas en effet que la majorité des propriétaires ne sont pas de riches capitalistes qui nagent dans l'opulence : ceux-là savent bien que les marchés boursiers sont beaucoup plus rentables que les investissement immobiliers. La plupart des propriétaires bruxellois sont issus des classes moyennes et font fructifier un petit capital immobilier qui soit leur est échu au décès d'un membre de la famille, soit est le résultat d'un placement "en bon père de famille".

Les lecteurs intéressés par le raisonnement économique brièvement énoncé ici peuvent se reporter à un excellent texte de Henry Hazlitt traduit par Hervé Dequengo, Les résultats du contrôle des loyers. Pour ma part, je conclurai sur une excellente citation de l'économiste suédois Assar Lindbeck :
Le contrôle des loyers est la meilleur façon de raser une ville; plus efficace, même, que la bombe à hydrogène
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mar 31 Jan 2006 - 16:27

Fichtre, quelle analyse !

Il y a dix ans, en région parisienne, les garanties demandées aux locataires étaient déjà énormes et je pense qu'effectivement elles sont de plus en plus corsées.
Quelques rares petits propriétaires préféraient pourtant alléger les garanties et le montant des loyers, sûrs ainsi de ne pas mettre en péril la situation financière mensuelle de ses locataires, et de recevoir régulièrement le loyer dû. Mais rares, très très rares.

L'analyse que tu présentes me fait aussi penser à ces multiples immeubles construits en but d'être vendus ou loués pour des entreprises : bureaux, donc.
Les prix exorbitants qui étaient proposés (toujours il y a 10 ans en région parisienne), faisait que ces immeubles tout neufs restaient vides.

Pendant ce temps, des gens vivaient et dormaient dehors....

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mar 31 Jan 2006 - 20:23

Romane a écrit:
Pendant ce temps, des gens vivaient et dormaient dehors...
Le "présent " est encore de mise, hèlas, et pas seulement dans la région "Capitale"... C'est partout, ou presque, que des gens vivent et meurent dehors... Rentabilité, quand tu les tiens !!
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LuluBerlue



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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mar 31 Jan 2006 - 22:31

Ce sont deux choses différentes, ce texte parle des loyers , d'une conception économique et de ses conséquences. C'est à dire propriétaires qui louent, locataires qui peuvent payer.

Les gens qui vivent et meurent dehors n'entrent pas de ce contexte à mon avis. Ce sont des gens qui n'on aucun moyen ou pas assez pour payer un loyer. Cela relève d'un type de logement totalement différent, logements construits et attribués par l'Etat. Trop peu nombreux jusqu'à présent. Cet Etat ne peut plus faire face, et comme pour le réseau routier, laisse la responsabilité pécuniaire à chaque région. Mais perversement ne leur en laisse pas la décision. Première année en 2006 des amendes pour les communes n'ayant pas appliqué la loi (SRU ?). A partir d'un certain nombre d'habitants une commune doit construire des logements sociaux. Certaines s'en sont abstenues, priviligiant le foncier et le locatif. Elles paieront, donc les contribuables paieront. Cela se passe ici par exemple pour la commune de Gujan-Mestras sur le bassin d'Arcachon. Je ne vois pas pourquoi obliger une telle commune à construire des logement sociaux alors que les débouchés sont inexistants (commune villégiature). L'aide sociale ne consiste-t-elle pas aussi à ce que ces personnes puissent trouver un emploi ? Loin de tout le monde l'idée de vivre éternellement aux crochets des imposables n'est ce pas ?

Comme le dit l'article de xian la loi de l'offre et la demande s'équilibre à un moment ou un autre. Car, vu les exigences des propriétaires et agences de location, il ne se trouvera bientôt plus personne rentrant dans leurs critères.
Il y a quelques années on exigeait du locataire que ses revenus équivalent à environ trois fois le prix de loyer. De l'eau a coulé sous les ponts. Au moins en région parisienne, il faut se trouver un cautionnaire même si le salaire permet le loyer.
Ma fille s'étant installée dans la vie a un T1 de 27 m2 à Alfortville. Loyer 560 Euros.
Il a fallu sortir :
premier loyer 560
Frais agence 500
Caution 1130

soit 2190 Euros

Il a fallu fournir

- un RIB de notre compte en plus du sien
- copies des cartes identités attestées par la mairie.
- trois bulletins de salaire
- notre avis d'imposition de l'année
- Copie de notre taxe foncière
- Photocopie du livret de famille
- Attestation de l'employeur
- Fiche de l'employeur attestant que l'employé n'est pas en prévision de licenciement.
- Papier signé de chacun des époux attestant qu'elle vivait bien sous notre toit ???????????
Et j'en oublie...
Mon mari se portait caution et son salaire y suffisait amplement. Lorsqu'ils se sont aperçus que j'avais aussi des revenus. Il m'ont obligé à fournir tous mes papiers.

Renseignements pris auprès de notre aide juridique : ils font ce qu'ils veulent, il n'y a pas de loi à ce sujet. A la limite de l'humiliation.

Nous aidons nos enfants et en avons les moyens. Qu'en est-il de ceux dont ce n'est pas le cas ?

D'autre part les propriétaires n'ont guère les moyens de se protéger. Il est quasi impossible de sortir quelqu'un d'un logement sous le simple prétexte qu'il ne paie plus son loyer.
Certains de mes amis vivaient à Strasbourg en location car leur entreprise s'était délocalisée. Leur maison à Toulouse dont ils continuaient à payer le prêt mise en location. Les locataires n'ont plus payé. Ils ont reçu la visite d'une assistante sociale, ont accepté de les laisser encore trois mois. cela a duré trois ans ! Impossibilité de faire quelque chose. En désespoir de cause le seul remède fut la vente de la maison. Et pendant ce temps-là il se sont serré la ceinture pour payer leur loyer et leur prêt. Bravo.

La dernière en date fut de faire payer une taxe supplémentaire aux propriétaires de logement et maisons vides. Je crois que la location va devenir obligatoire. Au nom de quoi ces gens doivent se substituer à une carence qui n'est pas de leur fait ? Au nom de quoi devront-ils leur payer des impôts supplémentaires sur un revenu qu'ils n'ont pas choisi ? (car c'est bien là l'un des véritables sens de l'affaire).

Ces dernières années, l'équation prix des loyers, revenus et taux bancaires poussait beaucoup de monde à acheter. Cela semble plus sain et pourtant on n'a pas vu pousser les lotissements petits budgets comme on le constatait dans les années 70-80.

Je suis dans la banlieue bordelaise et depuis deux ans, chaque maison en vente avec tant soit peu assez de terrain pour une nouvelle construction voit la parcelle divisée. Le marché de la construction individuelle semble florissant mais ce sont visiblement des budgets confortables.
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Xian

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 8:15

Je remercie Lulu pour cette belle analyse et effectivement il s'agit d'un texte parlant de locataires et de propriétaires pouvant +/- jouer le jeu de l'offre et de la demande selon le schéma classique.

En ce qui concerne le fond, il est certain qu'il y a une escroquerie intellectuelle à prétendre que la terre ( je ne parle pas des constructions ) non occupée, non cultivée et non utilisée appartient à quelqu'un. Dans quelques milliers d'années des historiens vont mourir de rire en apprenant que des civilisations de "terriens" ont vendu ... de la terre ...
C'est un autre discours... il y en a des propos à revoir ... sacré Xian, va nous fout la tête en l'air...

Et en ce qui concerne des gens qui ne peuvent accéder à un logement, je suis totalement contre la construction de bâtiments dits "sociaux" comme je suis contre "l'emploi" ... encore des discours ... mais des faits, oui oui, le monde évolue et les choses changent ( cela ne va pas vite, je vous le concède mais rien ne sert de ... air connu ) et donc, le premier propos est de se poser une autre question :

Hormis ceux dont c'est le désir profond ( et comprendre pourquoi ) POURQUOI y a t il des personnes qui en Europe ne peuvent se loger... Tant que l'on ne répond pas honnêtement, objectivement, raisonnablement à la question pourquoi, il ne sera pas possible de trouver la solution adéquate...

Il n'y a jamais de problème mais il y a sans cesse une infinité de solutions, elles découlent de la manière dont on a écrit l'équation.
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 12:11

Xian a écrit:
Dans quelques milliers d'années des historiens vont mourir de rire en apprenant que des civilisations de "terriens" ont vendu ... de la terre ...

La première fois que je me suis fait cette remarque, c'était il y a des années, en me baladant sur les bords de la Méditerranée, au sujet des plages privées. Je ne sais pas pourquoi en cet instant ça m'a sauté aux yeux.

J'aurais une question à laquelle je ne sais pas si quelqu'un peut me répondre : d'où vient la notion de propriété de la terre ? Enfouie loin dans le temps, la propriété a toujours été source d'inégalités.

Vrai qu'aujourd'hui les propriétaires ne sont pas mieux lotis que les locataires. Le témoignage de Lulu sur ses amis de Strasbourg n'est pas unique en son genre.
Nous sommes ici en train de retaper deux maisons en vue de les louer, et depuis que la décision a été prise je m'attends aux pires emmerdements.

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 12:46

Pourquoi un bout de terre appartient aux gens ? simplement parce qu'ils l'ont reçu en héritage d'un ancêtre l'ayant acheté, parce qu'ils l'ont payé avec l'argent qu'ils ont gagné... Le problème des plages privées est autre et une loi depuis bien des années "l'aurait résolu" si les municipalités concernées la faisaient appliquer. Il est des bouts de monde qui sont à tout le monde.
Il faut bien que la terre cultivée, la terre sur laquelle est construite une propriété appartienne à quelqu'un.
En milieu rural reprenons le concept du kolkolse, pourquoi pas ? Peut-être un second coup d'essai réussi. Soyons sérieux.
Les paysans seraient alors tous employés de l'Etat et le reste locataire à vie de ce même état ? Garantie d'une économie paupérisante.

Des Anglais m'ont expliqué que chez eux la terre appartient à la couronne. (où aux vieilles familles annoblies pour certaines propriétés). Et les gens achètent une maison mais le sol pour cent ans. (je retranscris l'à peu près je ne suis pas fait expliquer dans le détail). Donc au bout de cent ans il faut racheter le sol ? L'héritage est alors un cadeau emploisonné. Et au vu de leur prix immobilier on parle aujourd'hui anglais dans certains de nos départements français et les "locaux" ne peuvent plus acheter. Ceci est un autre débat.
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 14:33

Oui, Lulu, je sais bien qu'on reçoit en héritage de nos ancêtres nos lopins de terre et l'immeuble si immeuble il y a. Laughing
Je voulais savoir si on connaissait l'origine de la notion de propriété (bien que vous allez peut-être me dire que c'est inné, comme l'animal et son territoire)
Simple question de curiosité.

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 15:32

Citation :
c'est inné
non, je ne pense pas, à l'origine, nous sommes plutôt des nomades ...
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 15:33

Des nomades avec la notion d'appartenance à une tribu. Oui.
Donc ultérieurement à cela, un jour les propriétaires sont nés. C'est ça que je voudrais savoir : comment quand pourquoi ?

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 16:03

si je trouve un soupçon d'idée, j'irai porter cela dans les fils Histoire... mais c't'aprèm je vais
ben dis-donc, c'est quoi de vouloir tout savoir, je fais c'que j'veux !
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:22

L'odyssée de l'espèce fournit peut être des élements de réponse ...
Dis moi ma Goth tu considéres que la propriété a été contractée par les humains comme une maladie ?
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:28

Non. Je crois qu'ils portent ça en eux. Je. Moi Je, Propriétaire.

Enfin, ceux qui peuvent. Et ceux qui ne le peuvent pas le feraient s'ils le pouvaient. On s'approprie un tas de choses. Jusqu'à l'Autre, même nos enfants...

Ensuite, il y a l'autre facette : avoir bossé toute sa vie et continuer à payer un loyer (exorbitant) ça donne envie d'être plutôt chez soi et d'arrêter l'hémorragie.

Puis la conservation du patrimoine familial, pourtant morcelé au fil des générations.

Un tas de raisons, en somme.

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:33

Je pense que depuis que l'homme est sur terre il a défendu son territoire. D'abord en tribu, là où il trouvait sa nourriture, puis la sécurité.
Au fil du temps ces tribus se sont socialisées. Il y eut des chefs certainement car il fallait bien que quelqu'un fédère cette tribu (ou une autre) afin qu'elle survive, soit plus maline que les autres. Les plus forts se sont arrogés des droits leur propre terrain à l'intérieur du camps et ainsi de suite... Ne pas faire de misérabilisme et penser que sans ceux-là l'humain n'aurait peut être pas survécu et ces microcosmes de société furent l'avenir.
Ce serait un beau merdier autrement !

Voilà ma proposition pour ce qui concerne les premiers propriétaires.
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:40

C'est un peu comme ça aussi que je l'imagine. Après, j'aurais bien voulu savoir comment les premiers actes notariés sont apparus.

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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:44

AVEC L ECRITURE AH AH AH

Je plaisante mais c'est certainement le cas. La propriété existait déjà. Donc il a suffi dès lors de l'écrire.
Je suis sûre que dans les tablettes des premières écritures connues à nos jours (écriture cunéiforme Mésopotamie) on retrouve des actes de propriétés. Ces écritures révèlent que ces gens étaient de grands administrateurs. il ne peut en être autrement. Dès lors ce qui fut écrit prit une grande valeur et était peu contestable. Pourtant l'avidité humaine a créé ensuite autre chose pour contester les écrits. (ainsi naquit le droit ???)

Les romains furent juristes. Les premiers actes notariés écrits en Gaule (la Gaule telle qu'on l'entendait à l'époque) leurs sont certainement dus. Du peu que je connais la culture celte connaissait les runnes (signes à but religieux sans doute) mais pas d'écriture à proprement parler. Les transmissions étaient orales.


Dernière édition par le Mer 1 Fév 2006 - 21:49, édité 1 fois
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MessageSujet: Re: Spécial logement belge   Mer 1 Fév 2006 - 21:48

Je prends mon élan pour faire un bond en arrière dans le temps... pfiou ! c'est loin !

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Spécial logement belge
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